房企破产时，买房者申报的6类债权性质认定解析丨上正恒泰·威科先行

根据笔者参与的业务进行归纳，在房地产开发企业破产程序中，购房人申报债权或起诉/申请仲裁请求确认的债权类型及其性质大致包括如下几种（当然，大部分个案并不囊括以下全部请求事项）：

1、要求继续履行合同，债务人交付房产并配合办理产权登记手续；

2、确认购房款本金xxx元为优先债权；

3、确认案涉房屋差价损失xxx元（以裁定债务人破产后案涉房屋的评估价-购房款本金）为优先债权；

4、确认自评估基准日至双方签署解除协议日之间的房屋差价损失xxx元，为普通债权；

5、确认逾期交房违约金xxx元、逾期办证违约金xxx元，为普通债权；

6、确认债权人为债务人垫支的诉讼/仲裁费用xxx元，以及本案诉讼/仲裁费用中应由债务人承担的部分属于破产费用。

上述债权人申报的债权类型中，第1、2、3项无疑是债权金额的重中之重，债权人往往就该三项债权主张别除权或优先债权，而债权人是否属于“商品房消费者”将直接导致其主张是否成立，所以，界定债权人身份是否商品房消费者成为该等债权审查确认的前提。

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

九民纪要第125条对上述规定进一步解释：“……问题是，对于其中‘购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”

需要指出的是，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]）1号，以下简称“《批复》”）第二条之规定，享有特别优先权的商品房消费者应“已支付全部价款”或“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”，即该司法解释对付款条件的要求从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”提高至“全部价款”。

综合以上，认定享有特别优先权的商品房消费者应满足如下条件：1）案涉标的房产的用途应为居住；2）买受人购买案涉房屋以居住为目的；3）买受人名下在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋，或者其名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；4）买受人已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前已付清余款。

商品房消费者之所以能够具有上述特别优先权，其立法目的是为了保障生存权，正如九民纪要第126条所强调：“此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握，避免扩大范围”。

《批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”据此，满足此条件的商品房消费者享有房屋交付请求权。

上述《批复》第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”据此，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，商品房消费者享有价款返还请求权。

综上，商品房消费者在房地产企业破产程序中享有特别优先权，该优先权可以通过要求交付房屋或主张优先返还价款的途径实现。而不属于商品房消费者房屋买受人则不享有该优先权。

非商品房消费者房屋买受人申报债权时往往也主张案涉房屋取回权/别除权，或将购房款申报为优先债权。其如此申报的理由是认为案涉房产应属于特定物，不应认定为破产财产，在案涉商品房买卖合同解除或管理人将房产处置的情况下，则构成不当得利型的共益债务，因此，买受人享有优先权。我们认为，此申报理由不能成立，此类买受人的购房款应属于普通债权。具体理由如下：

《破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。房地产企业在被裁定受理破产时，案涉房产尚未交付，已获得的购房款本金及登记在债务人名下的在建工程均属于破产财产。即便案涉房产已办理了预售登记手续，但预售登记的效力在于对抗第三人，使得房地产开发企业不得再将房屋出售或抵押给第三人，买受人并未取得相应房产的所有权。

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（最高人民法院法释〔2002〕23号）第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……”

但是，此规定颁布于《破产法》实施之前，《破产法》并未将该规定第七十一条第（五）项情形下的特定物排除在破产财产之外，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形作出了新的规定，其中没有涵盖上述第七十一条第（五）项的情形。故依据新法优于旧法、上位法优于下位法的法律适用原则，案涉房产均应依据《破产法》认定为破产财产。

《破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”该条第三项“不当得利”系指破产程序启动后破产企业获得的不当得利。债务人于破产受理前基于商品房买卖合同的约定取得案涉购房款，作为开发商在将房产过户至买受人之前拥有案涉房产亦非没有法律依据，管理人对包括案涉房产在内的破产财产进行处置，亦不会导致破产财产的不当增加。

债务人进入破产程序之时，其开发的案涉工程项目尚不符合交付条件，而由于破产清算程序的启动导致案涉房产系破产财产的组成部分，双方《商品房买卖合同》事实上已履行不能。在此背景下，如承认案涉房产的处置所得系债务人的不当得利进而认定为共益债务的话，将导致对其债权进行个别清偿的后果，有违《破产法》公平清偿债务、避免个别清偿的基本原则。

目前检索到的法院类似案例有五，均非“人民法院案例库”入选案例：

案例一、《蒋天物、益阳天业房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书》【(2018)湘民再401号】。认定“涉案房屋不应列入天业房地产公司的破产财产范围”，其判决理由中特别指出“一审法院2012年10月16日裁定天业房地产公司进入破产还债程序至2013年2月28日召开第一次债权人会议时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》尚未颁布施行”。

案例二、《王君、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷案》【（2021）最高法民再194号】：判决确认在破产程序中将原租赁合同解除后，承租人之前预交的租金为优先债权。

案例三、《某甲公司因与被申请人某乙公司与破产有关的纠纷案》【（2023）最高法民再270号】：认为破产管理人依据《破产法》第十八条解除《资产转让协议》及《补充协议》的行为，并未导致某甲公司破产财产的增加，只是导致某乙公司依据《资产转让协议》及《补充协议》请求某甲公司向其支付相应财产的权利受损，由此某乙公司对某甲公司有相应债权，但非《破产法》第四十二条第三项规定的共益债务。该判决特别指出，（2021）最高法民再194号案的合同性质实为商铺租赁合同，而本案系买卖合同关系。

案例四、《卢某、林某等破产债权确认纠纷案》【（2023）最高法民申964号】：认为在破产程序中将之前签订的房屋买卖合同解除后，买受人已付的购房款为普通债权，理由如前所述，主要为案涉情形下，“买受人有债务履行请求权，但不享有不当得利返还请求权，其主张案涉债务为不当得利债务，为共益债务的理由，不能成立。”

案例五、《崔军胜、山东鑫恒置业有限公司普通破产债权确认纠纷案》【(2023)鲁民申2638号】：此案买受人付清房款。山东高院认为涉案商品房买卖合同合法有效，但是，买受人并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，同时债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续个别履行合同的法定事由，依据《民法典》第580条第1款之规定，涉案商品房买卖合同属于法律上或者事实上不能履行的合同，债权人可以向鑫恒置业公司管理人申报相应的债权。

我们认为，案例一判决时间较早，且破产受理之时《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》尚未颁布，尚不存在明显的立法冲突，案例二所涉合同性质系租赁合同，且判决确认优先债权的理由学界和实务界均有质疑，并且，该案判决于2021年，而案例三、四、五判决均在2023年之后，且案涉合同为资产转让或商品房买卖合同，更具可参照性。

综上，我们认为，不属于商品房消费者的房屋买受人的购房款本金债权应属于普通债权。

我们认为，债务人被裁定破产后的房屋评估价与房款本金之间的差额构成的房屋差价，属于买受人之损失，应认定为破产债权；并且，对此债权性质的认定不区分买受人身份，均应按普通债权进行认定。

《破产法》第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”对于房地产开发企业破产程序中，此处的“损害赔偿请求权”当然应包括购房款本金及房屋增值。

适用此条时，还经常遇到“合同是否解除”的分歧或挑战。对此，我们认为，根据《破产法》之规定，人民法院受理破产申请后，买受人拟购房产成为破产财产，且债务人对个别债权人的债务清偿无效。因此，在企业被裁定破产后，尚未履行完毕的合同原则上均已履行不能，否则将因个别清偿而无效。而对于继续履行的合同则属于例外，大致包括三种情形：一是前述《批复》所规定的商品房消费者所享有的房屋交付请求权；二是依据《破产法》第十八条，对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行；三是基于破产财产价值最大化之原则，管理人决定继续履行的合同。

以上观点，应为学界共识，且被司法实践所认可。《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十六条明确规定：“破产申请受理前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破产受理之日解除；债务人履行完毕，对方当事人未履行完毕的合同，管理人可以要求对方当事人继续履行。”

根据上述《批复》第三条的规定，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，商品房消费者享有的“价款返还请求权”优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，此处“价款返还请求权”之“价款”应限于购房款本金，不包括房屋增值。因此，不论买受人是否为商品房消费者，其房屋差价损失均不享有特别优先权，对其损失金额应认定为普通债权。

《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》亦在“六、债权申报及审核问题”第21条明确“债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定。”

这里，顺便讨论一下关于认定合同解除损失的评估基准日的问题。鉴于房地产开发企业进入破产程序导致买受人的商品房买卖合同履行不能，双方合同的终止日应认定为破产申请受理之日。故在认定买受人损失时应以破产申请受理之日作为评估基准日。但实践中，因为管理人需要一定的时间与债务人进行资产、管理等的交接，且对于双方均未履行完毕的合同（即买受人尚未付清房款）行使解除权的期限为自破产申请受理之日起两个月，有时管理人以破产申请受理日之后的满两个月之日作为评估基准日委托评估，并对于已付清房款的买受人与仅付部分房款的买受人统一以该基准日的评估结果认定合同解除损失，对此我们认为，如两个基准日的评估结果一致，因对债权额的认定没有差异，无论以哪个日期作为合同解除日均无不可；但两个基准日的评估结果如有差异，我们认为依法应以破产申请受理之日为准，除非管理人自破产申请受理之日起二个月内对于个别未付清房款的买受人明确通知双方合同于某日解除。

进入破产程序的房地产开发企业在项目开发过程中大多长期存在资金短缺的情况，工期多有拖延，由此导致不能按合同约定期限交付房产和办理房地产权证。买受人往往因房地产企业逾期未交房和逾期未办理产权证提起诉讼或申请仲裁，而生效裁判文书则对其主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的请求明确予以支持。在房地产开发企业进入破产程序后，房屋买受人则将此两项违约金损失申报为普通债权。

我们认为，依据《民法典》第五百八十四条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。逾期交房和逾期办证违约金应以合同继续履行为前提，因房地产开发企业被裁定破产清算而导致双方商品房买卖合同事实上履行不能，特别是债务人管理人已将合同解除损失（案涉房产评估值-合同约定的房屋价款）认定为破产债权，且该债权金额足以覆盖申请人的违约金损失的情况下，申请人另行主张逾期交房违约金和逾期办证违约金缺乏依据。但是，如果该合同解除损失低于违约金，根据最高人民法院的相关司法解释和司法实践，则应参照《破产法》第四十六条的规定，将违约金债权计算至破产申请受理之日，而不再重复计算合同解除损失。

根据《破产法》第四十一条，人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：（一）破产案件的诉讼费用；（二）管理、变价和分配债务人财产的费用；（三）管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。

经检索，《上海市高级人民法院破产审判工作规范指引》（2021年）第五章（破产费用和共益债务）第106条“管理、变价和分配债务人财产的费用”具体包括：“……（4）破产衍生诉讼和相关仲裁中应当由债务人负担的诉讼、仲裁费用……”。《大连市破产管理人业务工作指引》（2023年8月）第七十三条：“受理破产申请时，债务人尚未交纳的诉讼、仲裁案件受理费、执行申请费，可以作为破产债权清偿。受理破产申请后，应由债务人承担的诉讼、仲裁案件受理费，包括受理破产前有关债务人的诉讼或仲裁在受理破产申请后作出生效判决或裁决由债务人承担的案件受理费，参照《企业破产法》关于破产费用的规定，由债务人财产随时清偿。”

我们认为，在债务人被裁定受理破产清算后，由法院判决或仲裁机构裁决应由债务人承担的诉讼/仲裁费用，应属于破产程序开始后为了破产财产的管理、变价或分配而产生的费用，应认定为破产费用。

管理人在接管债务人企业后，出于资产管理和变现之需要，希望尽快解除网签备案手续，但房地产登记管理部门要求撤销网签备案登记时需要买受人同意，在此背景下管理人往往与买受人协商并签署《商品房买卖合同解除协议》或《退房协议》，以报送房地产登记管理机构尽快办理网签备案解除手续。而在房地产市场价格上升的情况下，买受人则以解除协议为据主张以解除协议签订日作为认定其合同解除损失的基准日。

我们认为，债权人主张的该项增值损失实质上系债务人被裁定破产后案涉房产由于市场变化导致的自然增值，如前所述，根据《破产法》规定，案涉房产系破产财产，其增值或贬值亦皆属于破产财产。债务人管理人对包括案涉房产在内的房产统一以裁定受理破产申请之日（或期满两个月之日）作为基准日认定案涉房产价值，进而确定买受人之房屋差价损失债权金额并无不当，而买受人主张自评估基准日之后的房屋增值作为其损失申报债权于法无据，不应予以支持。